什么是低碳房地产?发展的意义何在？

　　什么是低碳房地产?低碳房地产是指在房地产项目在进行开发和使用的过程中以降低能源消耗以及减少碳的排放为目标的房地产开发活动。低碳房地产是发展低碳经济下的产物，所以也具有低碳的特征。

　　低碳房地产的经济理论

　　(一)关于土地

　　土地是低碳房地产发展的基础，开发商如果想开发低碳房地产项目，首先要有土地资源。土地经济是关于土地制度、土地利用和土地收益分配等方面的经济关系及理论问题。作为低碳房地产开发项目的土地用途，是将土地视为生产力的基本要素，并在生产关系的影响下，将土地进行开发使用，产生经济效益。这是由土地而引发的经济问题，在对这些问题深入研究的基础上，了解土地在低碳房地产开发中的影响，并采取适当的手段进行协调，促进对土地的合理使用，以确保低碳房地产的长远发展。

　　(二)关于可持续发展

　　随着可持续发展的经济理论在社会经济发展中的促进，国家不仅达到发展经济的目的，还要对我们的生存环境进行保护，给后人的生产生活留下可利用的资源。可持续发展的理论告诉我们要合理的利用自然资源，否则生态环境失去了平衡，将会严重影响人们的正常生活并阻碍社会的发展，就会表现的得不偿失。因此我们要走可持续发展的经济道路，低碳经济就是一个新的趋势，房地产行业也需要在低碳经济中寻求突破，努力的发展低碳房地产项目，为房地产业的可持续发展奠定基础。

　　我国发展低碳房地产的意义

　　进入21世纪，随着人类社会与经济的高速发展，出现了严峻的环境问题，特别是全球气候变暖所带来的一系列严重环境问题， 已经成为世界各国必须要共同应对的全球性问题。目前，世界各国都在强调节能减排，特别重视减低二氧化碳排放，并为此多次召开国际性会议。尤其是在最近几年召开的哥本哈根环境会议上，全世界都在强调发展低碳产业，以期减轻环境压力，解决能源和环境问题。另一方面，随着我国人口的剧增，经济的发展，我国房地产业也以前所未有的速度在发展，这种迅速发展的同时也带来日益严重的环境污染。因此，人们越来越强调发展低碳房地产业。

　　有数据表明，我国房地产业碳排放占全社会碳排放总量的30%以上，且城市中碳排放60%来源于建筑维持功能。中国建筑能耗约占全社会能耗总量的40%，而国际上发达国家的建筑能耗一般占全国总能耗的35%左右。这说明，我国房地产业的模式是粗放的、低效率的，这不仅造成了我国房地产业能源消耗的增加，也不可避免地增加了能源的浪费。同时，为解决全球变暖等日益严峻的气候问题，我国政府做出郑重承诺：到2020年，单位GDP的CO2排放量要比2005年单位排放量下降40%～45%。在这种形势下，发展低碳房地产显得尤为重要。

　　此外，房地产业是我国国民经济支柱产业，在国民经济产业链中处于中游，许多行业的发展与房地产业的发展有着密切关系，特别是那些高排放、高能耗的行业，如钢铁、建材、化工、电力等行业。房地产低碳之路必将成为化解中国经济发展和环境污染矛盾的重要突破口，发展低碳房地产对拉动上游绿色生产，推动下游绿色消费，促进房地产产业结构调整，实现国家宏观经济调控目标具有重要意义。

　　中国低碳房地产发展现存问题及对策

　　我国低碳房地产发展的现存问题

　　低碳经济既不同于自由市场经济模式，也不同于政府高度掌控的环境治理模式，而是一种政府、市场、公众三方共同参与、相互作用、相互影响的发展模式。低碳房地产发展需要经过三个阶段：(1)学术界通过科学研究和探索，达成低碳经济理念共识;(2)中央政府形成中国特色低碳发展模式的政治意愿，并做出相关战略决策;(3)各级政府落实低碳发展战略，积极试点推广、真抓实干和全民参与。 尽管理论界、学术界一致认为中国房地产业走向低碳势在必行，但低碳房地产是一项系统工程，中国发展低碳房地产还缺乏一定的社会基础与技术支撑。

　　1.国家宏观扶持政策滞后

　　国外众多城市都已开展了以低碳社会和低碳消费理念为基本目标的实践活动，英国、日本等国家已将交通、商业与公用建筑以及住宅能耗问题作为低碳城市的三大重点领域。 纵观世界低碳发展历程，国家层面的宏观计划多于微观层面的实施原则，而针对某个地区的具体行动计划多于可以推广的制度理念。 发达国家为实现其低碳经济的战略目标，采取了各种有效的低碳政策措施，其特点表现为：(1)重视利用市场机制激励企业节能减排;(2)征税、补贴、基金、市场交易等政策工具的多样化与综合运用;(3)政策制定和实施过程中，政府创造或借助了一些“中间力量”，促进政府、企业、行业协会、咨询公司、投资公司、科研机构及媒体等多方面力量的参与和合作，使政府以少量公共资金的投入获得良好效果;(4)促进企业决策者和公众观念的转变。

　　现阶段，我国还没有系统的、专门的低碳经济政策，现有政策主要体现在“节能减排”措施之中，且以行政手段为主，与发达国家以市场为主的政策工具有较大的区别。 由于国家层面尚未形成支持低碳房地产发展的法律、政策体系，缺乏具体引导企业投资的产业、技术、金融及税收等优惠政策。因此，在整个低碳房地产战略构建中，最大的挑战不是技术，而是体系和制度。

　　2.低碳房地产供给动力不足

　　低碳房地产具有公共产品特性，在低碳房地产发展中，市场机制难以有效发挥作用，鼓励房地产企业开发(特别是节能减排的技术研发)与消费者购买低碳房地产存在生产与消费的正外部性，为了实现公平与效率，需要政府在充分利用市场调节基础上，通过制定规则弥补市场失灵以纠正外部效应。

　　低碳房地产的发展离不开市场的形成及良好运行环境，作为建筑产业链中的核心——房地产企业的开发意愿决定着低碳房地产的市场供应。目前，由于各方面条件制约，企业在低碳房地产的研发经营中承担着更多风险(主要表现为政策风险、市场风险、成本风险、技术风险等)和责任，大部分房地产企业虽然认同“低碳”理念，但实际行动上仍持“观望”态度。

　　3.低碳房地产需求能力有限

　　相比普通住宅，低碳住宅可节电50% 、节水20% 以上，低碳建筑已渐成国际建筑界主流趋势。目前，多数低碳住宅都是以增加一定成本为代价，由于我国购房者过度关注初始购房价格而忽视建筑物后期运行维护成本，房地产企业为了降低建筑成本，在房屋修筑时缺乏节能设计，使房屋在未来数十年的使用过程中将能源消耗锁定在一定的程度上而难以进行大规模的衰减 。据统计，新开发节能50% 的低碳建筑，需要增加建设成本1000元/平方米左右;老住宅节能改造成本约为80～120元/平方米。由于政府在节能环保住宅的消费上没有相应的鼓励政策，建筑成本的增加无疑会通过房价转嫁给最终消费者，势必推动房价进一步上扬，绝大多数消费者难以承受。

　　4.低碳房地产建设推行缓慢

　　随着《可再生能源法》、《可再生能源发展规划》、《循环经济促进法》、《民用建筑节能条例》、《建设部建筑节能“十五”计划纲要》等法规的相继施行，近年来，政府先后批准发布了《公共建筑节能设计标准》、《建筑节能工程施工质量验收规范》、《民用建筑节能条例(草案)》、《绿色建筑评价标准》(GBT 50378—2006)、《绿色建筑评价技术细则(试行)》及《绿色建筑评价标识管理办法(试行)》等数十项重要的国家标准和行业标准。

　　我国开始了绿色住宅体系研究，提出了“生态建筑”、“环保建筑”、“健康住宅”、“低能耗建筑”、“资源循环型建筑”等概念，节能减排已经成为房地产业发展的风向标。部分房地产企业已经在新开发项目社区雨水收集系统、太阳能系统、恒温恒湿技术、产业化集成、原生态社区绿化等方面进行了有益探索与改进，但离节能、低排放、低污染社区相差甚远。

　　全国城乡430多亿平方米存量建筑中，符合节能标准的仅5% ，每年新建20亿平方米以上的建筑，90% 以上仍为高耗能建筑。根据住房和城乡建设部住宅产业化促进中心有关数据，我国目前累计建成节能建筑只有10.6亿平方米，仅占全国城镇既有建筑面积的7% ，既有建筑节能改造仍留在试点示范阶段，难以全面启动。